Les flux de trésorerie sont un mystère pour les débutants en immobilier au Canada

May 15, 2019
CD audio sur l'investissement immobilier

L’un des sujets les plus controversés des débutants en investissement immobilier au Canada est sans aucun doute les flux de trésorerie .

De nombreux investisseurs immobiliers débutants décideront si un investissement immobilier est bon ou mauvais en fonction de la réponse à cette question unique:

“La propriété produira-t-elle un cash flow mensuel positif? Donne-le-moi directement Tom, oui ou non.”

“Je veux une belle réponse simple.”

“Les prix des propriétés résidentielles étant à la hausse, il faut que je conduise 24 heures vers le nord, dans la toundra gelée, pour trouver une propriété rentable, ces jours-ci”

Hein?

Baser toute votre décision sur la réponse à la question de la trésorerie positive est une façon très limitée de considérer un investissement .

Parfois, il n’existe pas de réponse simple en un mot pour créer de la richesse.

Les débutants en investissement immobilier au Canada doivent prendre en compte plusieurs aspects .

Numéro un …

Combien d’argent déposez-vous sur la maison?

La plupart des débutants en investissement immobilier au Canada ne se rendent pas compte que ce n’est que depuis environ 2006 que vous pouvez acheter un immeuble de placement avec 10% ou parfois même 5% au Canada.

Il n’y a pas si longtemps, ma succursale TD locale me disait que je devais mettre 25%, voire 35% de moins sur un immeuble de placement.

Donc, la première chose à considérer est qu’il fut un temps où les investisseurs déposaient beaucoup plus sur la propriété en tant qu’acompte.

Cela a eu pour effet de réduire le montant de leur prêt hypothécaire et, par conséquent, leurs coûts d’exploitation, ce qui a eu pour conséquence une fréquence plus élevée de sécurisation des propriétés générant des flux de trésorerie mensuels positifs.

Aujourd’hui, les débutants en investissement immobilier canadiens ont la possibilité d’acheter des immeubles de placement avec une réduction de 10%, voire de 5%, en utilisant les programmes hypothécaires standard proposés par les banques canadiennes (pas de prêt funky d’argent dur ni de rachat par le vendeur – bien que cela puisse être extrêmement utile et que nous ‘. Je vais en discuter dans un autre article).

Il y a quelques autres choses à considérer.

Comme, quels sont vos objectifs financiers ?

Vous exploitez-vous pour un avantage maximum ?

Utilisez-vous des déductions fiscales comme vous le devriez ?

Est -ce que vous oubliez que l’hypothèque est remboursé chaque mois?

Les investisseurs immobiliers canadiens débutants, regardons cela de plus près …

Utilisons une propriété de 390 000 $ et supposons que vous avez 80 000 $ à investir dans l’immobilier.

Pour les débutants en investissement immobilier canadiens du centre-ville de Toronto ou de Vancouver qui crient que c’est impossible, à 45 minutes de route de la ville, vous obtiendrez des propriétés comme celle-ci.

Un acompte de 20% sur cette propriété ressemblerait à ceci:

390 
000 $ Prix ​​d’achat 78 000 $ requis pour 20% de mise de 
fonds Versement initial de 1 460 $ / mois à 2,9% et amortissement sur 25 ans 
300 $ / mois pour les taxes foncières 
70 $ / mois pour les assurances 
1 830 $ / mois sont vos coûts de possession

Pouvez-vous louer une propriété de 390 000 $ dans la plupart des régions du pays pour 1 950 $ / mois ou plus?

Oui définitivement. Facilement même.

Donc, si vous prenez le loyer de 1 950 $ / mois et soustrayez les 1 830 $ de frais de port / mois, il vous reste un flux de trésorerie de 120 $ / mois, n’est-ce pas?

C’est ainsi que la plupart des débutants en investissement immobilier canadiens voient les choses.

Mais il n’est pas rare d’avoir au moins une ou deux dépenses de 300 $ sur la propriété tout au long de l’année.

Une fuite de tuyau , une prise électrique ne fonctionne plus, un bardeau s’envole du toit, la fournaise doit être réparée … vous voyez l’idée.

Lorsque vous êtes confronté à l’une de ces dépenses, votre propriété at-elle toujours un impact positif sur les flux de trésorerie?

Hmm … oui ou non?

La plupart des débutants en investissement immobilier au Canada utilisent une très courte fenêtre d’analyse .

En règle générale, ils regardent un seul mois à la fois et puis quand ils sont frappés avec cette 300 $ de réparation , ils vont crier quelque chose comme ceci:

« Ma propriété est pas une propriété positive des flux de trésorerie plus , le ciel tombe! »

Mais ils se concentrent sur une fenêtre trop petite.

S’ils regardent toute l’année, ils verront que même avec quelques dépenses, la propriété produit toujours des flux de trésorerie positifs.

Et voici où les choses diffèrent entre les investisseurs immobiliers débutants et expérimentés.

Les investisseurs expérimentés examineront l’ensemble du tableau. Une période de 12 mois au moins .

Ils veulent que leur argent travaille le plus durement possible pour eux.

Ils tiennent donc compte d’ éléments tels que les déductions fiscales, l’amortissement et la plus-value avant de décider si un bien immobilier est un bon investissement ou non .

Ainsi, même si la totalité du cash-flow positif chaque mois est consommée, ils ne considéreront pas la propriété comme un perdant.

Le cash-flow est peut-être nul, mais le “flux fiscal” peut jouer à leur avantage (“Tax Flow” est un terme que j’ai choisi de l’un de nos clients, j’adore).

Voici ce que je veux dire …

Les débutants en investissement immobilier canadiens ne connaissent souvent pas toutes les déductions fiscales qui leur sont offertes.

En utilisant ces déductions (frais d’assurance, frais légaux, taxes foncières, frais de cession de propriété, entretien, etc.), une propriété que vous pensiez bien casser pourrait très bien gagner sa vie.

Pourquoi?

Parce que les déductions fiscales peuvent souvent être déduites de vos autres revenus et produisent des remboursements pour vous.

La dépréciation de la propriété devrait pouvoir faire la même chose pour vous.

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EN DEHORS : Je suis étonné de voir combien de débutants en investissement immobilier canadiens n’utilisent pas un comptable professionnel pour faire leurs impôts. Un comptable en immobilier peut vraiment faire de la magie avec vos déclarations de revenus, et pour 250 dollars, il vous en épargnera au moins le double de ce que vous ne savez pas comment vous déduire. Les riches utilisateurs professionnels, vous devriez donc. 
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D’après mon expérience, la classe moyenne se concentrera sur des délais courts pour l’analyse et la prise de décisions.

Les riches regardent la grande image et utilisent un laps de temps plus long.

Ils examineront les investissements par périodes de dix ans, au moins .

La classe moyenne examinera les investissements sur une base mensuelle et panique tous les mois.

Les débutants en investissement immobilier canadiens en font autant.

Ne laisse pas ça être toi.

Regardez la grande image.

Avez-vous acheté la propriété pour quelques centaines de dollars de trésorerie chaque mois ou pour la richesse à long terme que rapporterait cette propriété?

Encore une chose souvent escomptée par les débutants

Une autre chose que les débutants en investissement immobilier canadiens ignorent complètement est l’ équité qui se construit chaque mois dans la propriété.

Chaque mois que vous payez votre hypothèque, vous gagnez quelques centaines de dollars en actions au fur et à mesure de son remboursement.

Je sais que vous ne pouvez pas toucher et sentir cela, mais la richesse peut être construite de manière cohérente avec cette approche.

Et qu’en est-il de l’appréciation?

Vous ne pouvez jamais vous fier à l’appréciation, en particulier lorsque vous utilisez une fenêtre de 5 ans ou moins.

Toute personne qui garantit l’appréciation doit avoir sa tête vérifiée.

Mais sur de longues périodes, il s’agit de l’accélérateur le plus puissant de votre création de richesse.

Si votre propriété s’apprécie à un taux de 5% sur 5 ans, vous envisagez des rendements sains.

Utilisons l’exemple ci-dessus.

La propriété 390000 $ après année un vaut: 409500 $

Après la deuxième année, ça vaut: 429 975 $

Après la troisième année, cela vaut: 451 473 $

Après la quatrième année, ça vaut: 474 047 $

Après la cinquième année, cela vaut 497 749 $

Cela représente une appréciation de 107 749 $ ou un rendement de 138% sur votre mise de fonds de 78 000 $.

Pas mal.

Et cela ne prend pas en compte les déductions fiscales ni les capitaux propres intégrés à la propriété.

Ne vous laissez pas prendre au piège du débutant en investissement immobilier canadien consistant à se concentrer uniquement sur les rendements mensuels comme base de votre prise de décision.

Maintenant, laissez-moi être clair.

Je ne vous dis pas de sauter sur une propriété, car c’est acceptable si elle ne génère pas de flux de trésorerie positif.

C’est faux.

Vous devez encore faire vos devoirs.  Vous devriez toujours travailler avec un mentor.  Vous devriez toujours choisir un bon investissement .

Dans d’autres articles, j’explique pourquoi et décris les scénarios dans lesquels je sauterais sur une propriété à flux de trésorerie négatif.

Le but de cette discussion est d’élargir un peu votre pensée.

Pour vous faire réfléchir comme le pensent les investisseurs expérimentés.Pouvons-nous maximiser encore plus?

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